关于印发《邵阳市住房公积金个人住房贷款实施细则》的通知

邵阳市住房公积金个人住房贷款实施细则

第一章  总则

第一条  为支持住房公积金缴存人的基本住房消费，规范我市住房公积金个人住房贷款管理，防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条  本实施细则所称住房公积金个人住房贷款（以下简称“住房公积金贷款”），是指由邵阳市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）委托商业银行向住房公积金缴存人（含我市灵活就业缴存人员，下同）发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。

第三条  中心授权各管理部承办住房公积金贷款业务，管理部负责贷款受理、调查、审批、发放、回收和贷后管理。

第四条  邵阳市住房公积金管理委员会负责制定和调整我市住房公积金贷款政策、实施细则等，并监督实施。

第二章  贷款对象和条件

第五条  凡正常缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的缴存人，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，均可向中心申请住房公积金贷款。借款人配偶应当作为共同借款人、共同债务人。

第六条  借款人申请住房公积金贷款还必须具备下列条件：

（一）连续按月足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）；

（二）在我市购买首套商品住房或保障性住房最低首付比例为15%，不在我市购买首套商品住房或保障性住房，或建造、翻建、大修自住住房的，首付款至少不低于购（建）房总价款20%的自筹资金；

（三）信用良好，有较稳定的经济收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的资料及中心要求提供的其他证明文件；

（五）能提供符合中心要求的抵（质）押物或保证人；

（六）未超过国家规定的法定退休年龄；

（七）中心规定的其他条件。

第七条  借款人符合“连续按月足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）”，方能申请住房公积金贷款。

（一）申请贷款前6个月须连续不间断足额缴存住房公积金，且账户处于正常缴存状态，不得以补缴、一次性缴存等形式代替连续缴存；

（二）办理住房公积金提取（含提取还贷）后，借款人需保留6个月的住房公积金缴存额；

（三）住房公积金异地转入的，原缴存地连续按月正常缴满6个月，不间断在中心缴存1个月以上即可申请住房公积金贷款；原缴存地连续按月正常缴存未满6个月或缴存不连续的，需在中心连续按月缴存住房公积金6个月以上方可申请住房公积金贷款。

第八条  借款人提供合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房资料及中心要求提供的其他证明文件，在规定时间内可申请住房公积金贷款。

（一）提供合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房资料及中心要求提供的其他证明文件：

1. 借款人及配偶身份证件（指居民身份证或其他有效居留证件）；

2. 婚姻状况证明：已婚的提供结婚证；离异未再婚的提供离婚证或法院出具的《民事判决书》或《民事调解书》；丧偶未再婚的提供配偶的死亡证明或户籍注销证明；未曾结婚的提供户口本；

3. 指定银行的还贷卡；

4. 异地缴存住房公积金的借款人及配偶在申请贷款或办理“商转公”贷款时，还应提供《异地贷款缴存人住房公积金缴存使用证明》和近6个月缴存明细；

5. 购建自住住房资料：

（1）购买商品房：商品房买卖合同、首期付款凭证、产权备案登记证，或提供不动产权证书和契税凭证；

（2）购买二手房：过户后的不动产权证书、契税凭证、房屋买卖协议和付款凭证；

（3）自建、翻建房：城市内的，提供建设、规划、国土部门出具的批准文件（国有土地使用证、建设工程规划许可证）、工程预算和费用支付凭证，合作建房的，还需提供合作建房方案、建房人名单、工程承建合同；村镇的，提供乡镇有关管理部门出具的农村村民宅基地使用批复、工程预算和费用支付凭证，或提供不动产权证书和费用支付凭证；

（4）大修住房：具备资质的鉴定机构出具的C、D级《危房鉴定书》、不动产权证书、工程预算和大修房屋费用支付凭证；

（5）安置房（含棚户区改造）：以土地安置的，拆迁安置协议和红线图等；以住房置换的，拆迁安置协议和付款凭证等；或提供不动产权证书和费用支付凭证；

（6）商业银行住房按揭贷款转住房公积金贷款：提前结清的，提供贷款结清凭证、银行借款合同、购房合同和付款凭证；提前部分还款的，提供提前还款凭证、银行借款合同、购房合同和付款凭证；

（7）商业银行住房按揭贷款转住房公积金贷款顺位抵押直转：提供银行借款合同、购房合同和付款凭证、商业银行开具的顺位抵押直转同意书、商业贷款余额凭证、不动产权证书。

6. 担保资料：

（1）房产抵押担保方式：不动产权证书、产权人和共有人身份证；

（2）个人保证担保方式：保证人身份证；

（3）质押担保方式：质押物凭证和所有权人身份证。

中心实现与相关部门的数据联网核验后，本着方便缴存人、减少证明材料的目的，中心可以视情不再要求提供相应的纸质资料，以实现无纸化申办。

（二）在规定时间内申请住房公积金贷款：

1. 购买商品房的，以商品房买卖合同签订日期为准，三年内可申请住房公积金贷款；取得不动产权证书的，以发证日期为准，两年内可申请住房公积金贷款；

2. 自建、翻建自住住房的，以政府批准文书日期为准，且工程进度达到一层以上，三年内可申请住房公积金贷款；取得不动产权证书的，以发证日期为准，两年内可申请住房公积金贷款；

3. 大修自住住房的，以具备资质的鉴定机构出具的C、D级《危房鉴定书》日期为准，且工程进度达到总工程量五分之一以上，三年内可申请住房公积金贷款；

4. 购买二手房的，以过户后的不动产权证书发证日期为准，两年内可申请住房公积金贷款；

5. 商业银行住房按揭贷款转住房公积金贷款的，以银行贷款结清或提前部分还款日为准，60日内可申请住房公积金贷款。

第九条  借款人申请住房公积金贷款时存在下列情形之一的，不予办理：

（一）借款人及配偶住房公积金贷款尚未结清的；

（二）借款人或配偶为他人住房公积金贷款提供担保，且被担保人住房公积金贷款尚未结清的；

（三）购买第三套住房的；

（四）购买商业用房和别墅的；

（五）以换证、赠予、继承等未产生购房消费的方式取得的住房；

第十条 借款人或配偶个人信用信息存在以下负面信息之一的，原则上不予受理贷款申请：

（一） 存在因贷款、信用卡逾期或其他债务被起诉记录的；

（二） 目前贷款或信用卡存在逾期的；

（三） 单笔贷款近3年内存在1次连续6期（含）以上或2次连续3期（含）以上逾期记录（助学贷款除外）；

（四） 单笔贷款近3年内存在累计12期（含）以上逾期记录（助学贷款除外）；

（五） 借款人或配偶住房公积金账户被冻结或被纳入中心黑名单的。

第十一条  借款人家庭住房套数认定：借款人在我市购买商品住房申请住房公积金贷款的，家庭住房套数认定以我市房屋登记查询信息为准；不在我市购买商品住房，或建造、翻建、大修自住住房的，家庭住房套数原则上以住房公积金缴存地和购房所在地房屋登记信息系统记录为准，并包括中国人民银行个人征信报告中尚未结清的个人住房贷款记录。借款人家庭名下共有产权住房应计入家庭住房套数。

第三章  贷款利率、期限及额度

第十二条  贷款利率按中国人民银行的规定执行。住房公积金贷款期限1年（含）以内的，按合同签订时利率计息，遇国家利率调整不分段计息；贷款期限1年以上的，遇国家利率调整时，当年不变，从次年1月1日起按新利率标准执行。

购买第二套住房申请住房公积金贷款的，利率按中国人民银行的规定执行。

贷款期限五年以上的贷款，当期限（含缩期）达到5年以下（含）时，不调整利率档次。

第十三条  贷款期限：住房公积金贷款期限最短为1年，最长不超过30年，且借款人现有年龄加上贷款期限原则上不超过其法定退休年龄。如借款人收入稳定、信用良好和还贷能力强，可适当延长贷款期限，最长不超过其法定退休年龄后5年。

第十四条  最高可贷款额度

借款人申请的最高可贷款额度为60万元，如借款人符合国家政策生育三孩、属于邵阳市高层次人才或符合第十五条第一项第2（4）目的情形，最高可贷款额度为80万元。

第十五条  借款人的可贷款额度，在最高可贷款额度内按照其住房公积金账户正常缴存余额、购（建）房屋价款、家庭收入等方面情况进行测算，取测算结果的最低值。

（一）按住房公积金账户正常缴存余额的倍数计算可贷款额度。

1. 计算公式为：（借款人住房公积金账户正常缴存余额+共同借款人住房公积金账户正常缴存余额）×N倍数。

其中：N倍数以个贷率确定：

（1）当“个贷率”低于75%时，N=30;

（2）当“个贷率”介于75%（含）和80%之间时，N=20;

（3）当“个贷率”介于80%（含）和85%之间时，N=18;

（4）当“个贷率”介于85%（含）和 90%之间时，N=16;

（5）当“个贷率”介于 90%（含）和95%之间时，N=14;

（6）当“个贷率”高于 95%（含）时，N=12。

N倍数每半年调整一次，个贷率以半年6个月的个贷率平均测算，中心每年7月、次年1月向社会公布前半年的住房公积金个贷率和N倍数，分别于7月、1月起执行。个贷率半年内变化没有超上述范围的，N倍数不做调整。

2. 其他特定情形：

（1）最低可贷款额度。按住房公积金账户正常缴存余额的倍数计算可贷款额度，计算的可贷款额度低于20万元的可按20万元核定；

（2）购买首套房贷款个贷倍数。对连续按月缴存6个月（含6个月）至1年的借款人申请首套房住房公积金贷款，在原有“个贷倍数”（N）的基础上，可增加为N+2; 连续按月缴存1年以上的借款人申请首套房住房公积金贷款，在原有“个贷倍数”（N）的基础上，可增加为N+5；

（3）缴存人购买我市属于二星级以上绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑的新建商品房的，可贷款额度在按住房公积金余额计算的额度基础上可上浮20%；

（4）2022年以来的全日制大专学历及以上大学毕业生，毕业3年内在我市行政区划内就业，在我市购买首套商品住房，可贷款额度在按住房公积金余额计算的额度基础上可上浮30%，最高不超过80万元。

（二）按购（建）房屋情况测算可贷款额度：在我市购买首套商品住房或保障性住房的，借款人最高可贷款额度不超过购房总价款的85%。不在我市购买首套商品住房或保障性住房，或建造、翻建、大修自住住房的，借款人最高可贷款额度不超过购（建）房屋总价款的80%。

（三）按借款人家庭收入情况测算可贷款额度。借款人的月工资收入按住房公积金月缴存额和缴存比例推算确定，配偶未缴存住房公积金的月工资收入由近3个月银行工资流水确定。有其它收入来源的，提供相应收入证明。住房公积金贷款月还款额不得超过家庭月收入的50%。借款人家庭户当前有其他贷款与债务的，同时纳入月还贷本息测算。

（四）其他涉及可贷款额度的特殊情形。

1. 借款人以共有产权房屋（夫妻、未成年子女共有除外）申请贷款时，以借款人所占该房屋产权份额计算最高可贷款额度。共有产权的份额按不动产权证书上记载的内容为准；未取得不动产权证书的，按商品房买卖合同上记载的内容为准。共有产权份额没有明确的，按共同共有确定；

    2. 同一套住房先取后贷的，提取金额和贷款金额之和不超过购（建）房屋价款。同一套住房已有商业银行个人住房贷款，又申请住房公积金贷款的，两项贷款总额不超过购房价款的80%（如属于在我市购买首套商品住房的，不超过购房价款的85%）。

3. 商转公贷款，可贷款额度不超过商业银行个人住房贷款剩余本金或提前部分还款本金。

第四章  贷款程序

第十六条  贷款申请

符合条件的借款人可向中心提出贷款申请，网上下载或到中心领取《住房公积金个人住房贷款申请审批书》，并填写完整，提供贷款所需资料的原件及复印件。

第十七条  贷款初审、复审和审批

中心受理贷款申请后，对借款人递交的《住房公积金个人住房贷款申请审批书》、资料及证明文件的完整性、真实性、有效性和合法性进行初审、复审和审批三级审核。

对不符合贷款条件的，说明原因、作好记录，贷款申请资料不予退回，留存归档。

第十八条  签订合同

（一）经审批符合贷款条件的，电话约定借款人到中心签订《住房公积金个人住房借款合同》（以下简称《借款合同》），详细告知签订合同的有关事宜。

（二）签订《借款合同》前，中心应履行充分告知义务，告知借款人及相关当事人有关合同内容、权利义务与违约责任、还款方式以及还款过程中注意事项等，并通知借款人办理如下手续：

1. 抵押。以现房抵押的，由借款人携带《借款合同》、不动产权证书，与房屋产权人及共有人凭身份证到不动产登记中心办理抵押登记手续；

2. 抵押加阶段性保证。以期房抵押的，借款人携带身份证、《借款合同》，到不动产登记中心办理房产抵押预登记手续。由开发商提供保证担保的，开发商应存入规定数额的三方监管资金，或提供银行现金保函证明；

3. 个人保证。保证人（携带身份证）在《借款合同》上签字；

4. 质押。以有价证券质押的，由借款人凭中心出具的质押函、用于质押的有价证券到质押凭证发放机构办理止付登记手续。质押人（携带身份证）在《借款合同》上签字。

（三）中心与借款人签订合同时，借款人及相关当事人需当面签署、合同签订监签人签字。

第十九条  贷款发放

（一）中心核实抵押登记和三方监管资金或银行现金保函等手续齐全后，委托受托银行将款项划入中心与借款人约定的银行账户；

（二）贷款发放后,贷款发放人员对个人贷款档案资料进行整理，移交到档案室。

第二十条  中心查询借款人和保证人的个人信用信息应严格遵守中国人民银行关于个人信用信息管理规定和《邵阳市住房公积金管理中心个人信用信息基础数据库管理暂行办法》。

第五章  贷款担保

第二十一条  借款人申请住房公积金贷款必须提供中心认可的担保，担保以所购住房抵押为主。担保方式分为抵押、质押、个人保证和抵押加阶段性保证。担保的范围包括贷款本息（含逾期息和罚息）、赔偿金及为实现债权而发生的相关费用。

中心可根据借款人及配偶工作性质、收入稳定状况等因素，或抵押物价值低于贷款额度时，可要求借款人采用上述一种或同时采用几种方式担保。

第二十二条  抵押

抵押贷款指中心以借款人或第三人提供的，经中心认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。

房产抵押的设定：

（一）原则上以所购住房作抵押；

（二）所购住房不能作抵押，用其他房产作抵押的，该房产需能在本市行政区域内办理抵押登记，且不属于拆迁范围，未设立居住权；

（三）未成年人的房产不能用作抵押。

第二十三条  质押

质押贷款指中心以借款人或第三人提供的，中心认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。

质押物的设定：

（一）财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券；

（二）住房公积金；

（三）质押物到期日应晚于贷款到期日。

第二十四条  个人保证

保证贷款指中心以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。

保证人的设定：

（一）保证人需是本市行政区域内的住房公积金缴存人；

（二）保证人目前没有住房公积金贷款或未为他人住房公积金贷款做担保；

（三）保证人担保年限最长不超过其法定退休年龄后5年；

（四）借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

第二十五条  抵押加阶段性保证

抵押加阶段性保证贷款指中心以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的不动产权证书和办妥正式抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

期房抵押的设定：

（一）需和中心签订了按揭合作协议的楼盘；

（二）以所购买的住房作抵押。

第六章  贷款偿还

第二十六条  住房公积金贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。贷款期限在一年以上的，实行按月还款法。借款人可选择等额本息或等额本金还款方式。

（一）等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，计算公式为:

（二）等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：

第二十七条  归还贷款从贷款资金到账之日的次月开始，还款日为《借款合同》约定的日期。办理按月对冲的，首先在住房公积金账户中转入还款，不足部分，委托银行从中心与借款人约定的银行卡中扣划贷款本息；未办理按月对冲的，委托银行每月从中心与借款人约定的银行卡中扣划贷款本息。

第二十八条  借款人正常还款一年以上可申请提前结清贷款，结清贷款时借款人可选择用夫妻双方住房公积金余额归还。

第二十九条  对冲还贷，即每月用住房公积金归还贷款本息。

（一）借款人及配偶住房公积金账户余额之和不低于6倍月还款额时，可申请对冲还贷；

（二）借款人及配偶住房公积金账户保留6倍月还款额后，不足6倍月还款额的，由借款人在银行还款账户补足。

第七章  贷后管理

第三十条  贷款发放后，中心要加强贷后管理，包括定期进行贷款检查、担保的变更、贷款信息变更、逾期贷款催收等。对于办理预抵押登记的住房公积金贷款，待项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。

中心每季度进行一次住房公积金贷款贷后综合性检查，掌握贷款的资产质量状况并研究对策。检查的内容应包括：

（一）按时归还贷款本息情况；

（二）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；

（三）借款人住房公积金缴存变化情况；

（四）保证人保证资格和保证能力变化情况；

（五）抵押物保管及其价值变化情况；

（六）项目工程进度（按揭合作楼盘和自建房贷款）；

（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处；

（八）其他债权实现和保障的内容。

第三十一条  逾期贷款催收

对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的原因；根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态；对逾期贷款提出催收办法或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施。建立逾期贷款催收台帐。

第三十二条  中心应当实行贷款资产风险分类管理，对于出现损失的贷款，根据相关政策进行认定、核查，符合贷款核销政策的，应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。贷款核销后应当账销案存，继续做好资金回收工作。

第三十三条  贷款发放后，借款人故意停缴或少缴住房公积金的，中心应提前收回贷款或自上述行为发生之日起按同期商业银行住房贷款利率计息。

第三十四条  中心应对贷款在审核、发放、贷后变更、回收过程中产生的资料及时整理，并根据相关规定移交、归档、保管、销毁等事项。贷款结清的，档案保管期限按国家规定年限妥善保管；贷款逾期未收回和呆账核销的贷款档案要永久保存。

第八章  贷款变更

第三十五条  担保变更

在合同履行期间，借款人正常还款一年以上，可申请变更保证人、抵押物、质押物，变更为所购房做抵押的，不受还款一年期限限制。

（一）贷后管理人员应审查新的保证人或抵押物、质押物是否符合担保要求，担保变更后，贷款余额与新的抵押物、质押物价值之比必须达到规定的比例；新的保证人需信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（二）对经审批同意变更担保的，借款人及配偶、新的保证人、抵押人应与中心签订变更合同，并办理抵（质）押登记等有关手续；

（三）用所购（建）房申请贷款作抵押的，抵押物不予变更。

第三十六条  撤销共同借款人

同时符合下列情形的，可以撤销共同借款人：

（一）离婚半年以上；

（二）借款人住房公积金缴存正常；

（三）经重新审查，撤销共同借款人后，借款人有足够的还款能力；

（四）住房公积金贷款还款正常，近3年无连续3个月或累计6个月逾期记录；

（五）贷款所购住房为借款人单独所有。

第三十七条  提前部分还款

每次提前部分还款金额不低于5万元（可以使用住房公积金账户余额，每次使用住房公积金还款金额不低于1万元），提前还款次数不作限制。

第三十八条  还款方式变更

在合同履行期间，借款人原则上可申请变更还款方式（等额本金、等额本息）一次。变更后新的月还款额不得超过借款人家庭月收入的规定比例。

第三十九条  缩短贷款期限

在合同履行期间，借款人可申请缩短贷款期限，缩短贷款期限后，新的月还款额不得超过借款人家庭月收入的规定比例。

第四十条  延长贷款期限

延长的期限与原贷款期限相加不得超过本实施细则第十三条对贷款期限的规定。以房产抵押的，延长后的期限不得高于抵押物剩余使用年限，且需办理延长房产抵押年限手续。

第四十一条  增加共同借款人

借款人在合同履行期间结婚，依据借款人及配偶的申请，可以增加配偶为共同借款人，并使用配偶住房公积金对冲还贷。

第四十二条  还款账户变更

（一）贷款期间，借款人用于还款的银行卡丢失、损坏等原因需更换还款帐号的，借款人应先向中心提出变更申请；

（二）变更后的银行卡账户名称原则上应与借款人一致。

第九章  违约责任

第四十三条  违约情形。发生下列任一情形或多项情形的，均构成借款人违约：

（一）借款人未按照《借款合同》约定用途使用贷款的；

（二）借款人提供虚假、无效的或不完整的信息、文件或资料的；

（三）借款人连续三个月或累计六个月未按《借款合同》约定按时归还贷款本息的；

（四）借款人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，中心认为可能或已经对其偿还能力造成不利影响的；

（五）借款人由于其他原因，影响贷款偿还或损害中心利益的；

（六）中心与借款人约定的其他情形。

第四十四条  违约救济措施。出现上述任一违约情形，中心有权行使下述一项或几项权利：

（一）解除与借款人的《借款合同》，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；

（二）直接从借款人、借款人配偶及保证人的个人工资账户、个人住房公积金账户及其它收入账户中划扣款项用于归还贷款本息和一切相关费用；

（三）要求借款人提供符合中心要求的新的担保；

（四）处置抵（质）押物和要求保证人立即承担连带担保责任；

（五）有权采取的其他救济措施。

处置抵（质）押物所得款项，偿还借款人所欠贷款本息和支付相关费用后，剩余款项退还给抵押人或质押人。

第十章  附则

第四十五条  本实施细则有关条款遇国家、省及市政策调整时作相应调整。

第四十六条  本实施细则由邵阳市住房公积金管理中心负责解释。此前的相关规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

第四十七条  本实施细则自2024年11月16日起执行，有效期5年。原2019年6月发布的《邵阳市住房公积金个人住房贷款实施细则》即行废止。

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